Photovoltaikanlagen bei Vermietung und Verpachtung
Photovoltaikanlagen bei Vermietung und Verpachtung: Nutzung, Steuern und Vorteile
Einleitung
Photovoltaikanlagen gelten heute als zentrale Säule der Energiewende in Deutschland. Durch die Kombination mit Vermietung und Verpachtung ergeben sich attraktive Geschäftsmodelle – sowohl für Immobilieneigentümer als auch für Investoren und Betreiber. Ob auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses oder auf einer brachliegenden Freifläche: Die Nutzung von Sonnenenergie wird zunehmend zum wirtschaftlichen Faktor. Doch wie genau unterscheidet sich Vermietung von Verpachtung? Welche steuerlichen Vorteile lassen sich nutzen, und worauf ist bei Verträgen zu achten? In diesem Beitrag erfahren Sie, wie sich Photovoltaiksysteme effizient in Miet- und Pachtmodelle integrieren lassen – rechtssicher, nachhaltig und profitabel.
Vermietung vs. Verpachtung: juristischer Unterschied
Bei der Vermietung wird ein Objekt (z. B. Grundstück, Dachfläche) zur Nutzung überlassen – jedoch ohne das Recht, wirtschaftliche Erträge zu erzielen. Das bedeutet: Der Mieter darf die Fläche nutzen, aber z. B. keinen Strom erzeugen und verkaufen.
Die Verpachtung hingegen beinhaltet ausdrücklich die wirtschaftliche Nutzung. Ein Pächter darf auf der Fläche Photovoltaikanlagen betreiben, den Strom verkaufen und die Erträge einbehalten.
„Der Übergang zur Pacht ist bei PV-Projekten in der Regel zwingend notwendig“, erklärt Energierechtlerin Dr. Jana Voigt. „Die Erzeugung und Einspeisung von Solarstrom ist wirtschaftlich, also keine reine Miete.“
Geeignete Flächen und technische Voraussetzungen
Grundsätzlich eignen sich folgende Flächen:
– Dachflächen: Flach- oder Schrägdächer ab 100 m², idealerweise südlich ausgerichtet, ohne dauerhafte Verschattung.
– Freiflächen: Ab 1 ha besonders wirtschaftlich; z. B. ehemalige Ackerflächen, Konversionsflächen, Deponien, Randstreifen an Autobahnen oder Bahnlinien.
– Gewerbeareale: Industriegrundstücke oder Lagerplätze mit verfügbarer Fläche und Netzanschluss.
Entscheidend ist neben der Einstrahlung vor allem die Nähe zum Einspeisepunkt und die rechtliche Machbarkeit (z. B. Bebauungsplan, Umweltschutzauflagen).
Vorteile für Eigentümer bei Verpachtung
Ein Pachtvertrag für eine PV-Anlage bietet zahlreiche Vorteile:
– Planbare, langfristige Einnahmen (20–40 Jahre sind üblich).
– Keine Investitionskosten oder Risiken – Finanzierung übernimmt der Betreiber.
– Wertsteigerung der Immobilie durch nachhaltige Nutzung und technische Aufwertung.
– Keine Betriebspflichten: Wartung, Monitoring, Versicherung übernimmt der Betreiber.
– Imagegewinn und Beitrag zum Umweltschutz.
In der Praxis berichten Eigentümer von stabilen Zusatzeinnahmen zwischen 2.000 und 5.000 € pro Hektar und Jahr – je nach Lage und Fläche.
„Photovoltaik auf gepachteten Flächen bietet eine stabile Einnahmequelle – unabhängig von Börsenstrompreisen oder landwirtschaftlichen Schwankungen.“
— Lena Schröder, Energieberaterin und Projektentwicklerin
Steuervorteile für Eigentümer und Betreiber
Das Steuerrecht begünstigt seit 2022 den Betrieb kleiner Photovoltaikanlagen erheblich:
– Einkommensteuerfrei sind Einnahmen aus PV-Anlagen bis 30 kWp auf Wohngebäuden (§ 3 Nr. 72 EStG).
– Umsatzsteuerfreiheit gilt beim Kauf und Betrieb neuer PV-Anlagen (§ 12 Abs. 3 UStG).
– Handwerkerleistungen für Installation und Wartung sind mit 20 % steuerlich abziehbar (§ 35a EStG).
Für gewerbliche Investoren gelten zusätzliche Vorteile:
– Investitionsabzugsbetrag (IAB): Bis zu 50 % der Investitionssumme vorab absetzbar (§ 7g EStG).
– Sonderabschreibung von 20 % über fünf Jahre für KMU (§ 7g Abs. 5 EStG).
– Lineare Abschreibung (AfA): 5 % jährlich über 20 Jahre (§ 7 Abs. 1 EStG).
Vertragsgestaltung: Worauf es ankommt
Ein fundierter Pachtvertrag ist entscheidend für die rechtliche Sicherheit aller Beteiligten. Folgende Punkte sind wichtig:
– Laufzeit (20–40 Jahre üblich), Kündigungsregelungen
– Nutzungspflichten, Rückbauverpflichtung
– Pachtzinshöhe, Indexierung und Zahlungsmodalitäten
– Eintragung von Dienstbarkeiten im Grundbuch
– Versicherung, Haftung, Zugang für Wartung und Reparatur
Tipp: Lassen Sie den Vertrag vor Unterzeichnung durch eine Fachanwältin für Grundstücksrecht prüfen.
Modelle: Eigenbetrieb oder Verpachtung?
Eigener Betrieb:
– Investition erfolgt durch Eigentümer.
– Höhere Renditen möglich durch Eigenverbrauch oder Einspeisung.
– Höherer Aufwand (Planung, Betrieb, Instandhaltung).
Verpachtung:
– Kein Kapitalbedarf.
– Planbare Einnahmen über Jahrzehnte.
– Betreiber übernimmt alles – Eigentümer bleibt passiv.
Risiken und Herausforderungen
Trotz der Vorteile gibt es auch Risiken:
– Baurechtliche Verzögerungen bei Freiflächenprojekten.
– Unklare Eigentumsverhältnisse bei Mehrparteienhäusern.
– Unzureichende Netzkapazitäten in ländlichen Regionen.
– Fehlende Vertragstransparenz bei nicht geprüften Standardverträgen.
Daher empfiehlt sich frühzeitige Kommunikation mit Netzbetreibern, Kommunen und ggf. beteiligten Miteigentümern.
Marktentwicklung und Förderlandschaft
Der PV-Markt wächst kontinuierlich: Laut Bundesnetzagentur wurden 2024 mehr als 14 GW neu installiert, davon knapp 40 % auf Freiflächen.
Neue Förderinstrumente wie das Solarpaket I und geplante Bürgerbeteiligungsmodelle erleichtern auch kleinen Eigentümern den Zugang zur PV-Nutzung. Insbesondere Kombinationen mit Speicher und E-Mobilität gelten als zukunftsweisend.
Die EU fördert zudem lokal erzeugten Strom durch neue Rechtsrahmen (Renewable Energy Directive II).
Fazit
Photovoltaikanlagen bei Vermietung und Verpachtung bieten enorme wirtschaftliche, steuerliche und ökologische Vorteile. Eigentümer können mit minimalem Aufwand stabile Einnahmen generieren – Investoren erhalten Zugang zu geeigneten Flächen.
Mit der richtigen rechtlichen Gestaltung, transparenten Verträgen und qualifizierten Partnern wird die Solarverpachtung zu einem echten Win-Win-Modell. Gerade vor dem Hintergrund steigender Energiepreise und politischer Förderung lohnt sich der Einstieg mehr denn je.
